13 Tipps für die ultimative Baufinanzierung

Inhaltsangabe

Immer wieder werden wir von unseren Kunden gefragt, wie sie erfolgreich zu einer günstigen Baufinanzierung gelangen. Es gibt viele Stolperfallen und Hürden, denn eine Baufinanzierung ist sehr vielschichtig. Mit diesen 13 ultimativen Tipps geht es mit großen Schritten in Ihre eigenen 4 Wände. Garantiert.

1. Ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital möglich?

Grundsätzlich verleiht eine Bank einen Baukredit gegen Hereinnahme von Sicherheiten. Je mehr Sicherheiten und eingebrachtes Eigenkapital vorhanden sind, umso günstiger wird Ihre Kreditkondition.

Was zählt zum Eigenkapital:

Grundsätzlich sollte Eigenkapital vorhanden sein, um zumindest daraus die Kaufnebenkosten zu begleichen. In gewissen Situationen lassen sich auch Baufinanzierungen gestalten, bei denen kein weiteres Vermögen vorhanden ist. Allerdings ist das Gesamtkonzept deutlich schwieriger und man muss mit höheren Konditionen rechnen.

Tipp: Wir empfehlen Ihnen auf jeden Fall Eigenkapital mit in die Finanzierung einzubringen. Nicht nur, dass die Konditionen dadurch günstiger werden, sondern auch die Rückführungsdauer kann dadurch entscheidend verkürzt werden.

2. Was versteht die Bank unter Kapital-dienstfähigkeit?

Vereinfacht ausgedrückt: 
Können Sie sich überhaupt eine Immobilienfinanzierung leisten? Oder werden Sie etwa nach dem erfolgten Kauf Ihrer Traumimmobilie nicht mehr in der Lage sein, Ihren Lebensunterhalt bestreiten zu können?
Generell achtet die Bank hier auf einen ausreichenden Überschuss.

Wie bei einer Firma werden sämtliche Einnahmen und Ausgaben von Ihnen aufgelistet.

Unter Einnahmen zählt Ihr Einkommen wie Gehalt und Nebenjobs mit Verdienstabrechnung, Kindergeld und Mieteinnahmen. 

Sozialleistungen wie Arbeitslosengeld oder Sozialhilfen werden allerdings nicht gewertet.

Bei den Ausgaben werden sämtliche wiederkehrende Ausgaben wie Miete, Kredite, Hausnebenkosten oder Versicherungsbeiträge gegengerechnet. Die neue Kreditrate mit neuen Hausnebenkosten wird ebenso in Abzug gebracht. Selbstverständlich wird Ihre bisherige Miete bei Wegfall nicht mehr berücksichtigt. 

Natürlich haben Sie auch variable Ausgaben. Diese Ausgaben werden bei den Banken mit einer Lebenshaltungspauschale abgegolten.
Die Bank prüft sehr genau, ob die Kapitaldienstfähigkeit gegeben ist. Darunter fallen auch Kriterien, ob Sie einer befristeten oder unbefristeten Beschäftigung nachgehen und ob Sie sich noch in einer Probezeit befinden.

Tipp: Lassen Sie sich eine Bestätigung Ihres Arbeitgebers geben, dass Sie auch nach der befristeten Zeit weiter beschäftigt bleiben können. Dies gilt auch, wenn Sie sich in Elternzeit befinden. Lassen Sie sich von Ihrem Arbeitgeber bescheinigen, dass Sie nach der Elternzeit wieder weiter arbeiten dürfen.

3. Können Sie eine Baufinanzierung mit bestehenden Ratenkrediten erhalten?

Immer wieder kommt es vor, dass Kunden Anschaffungsdarlehen oder Autodarlehen zurückzahlen müssen und jetzt zusätzlich gerne eine Immobilie erwerben möchten. Wie bereits in Punkt 2 erwähnt, werden sämtliche Kreditausgaben bei der Berechnung des Haushaltsüberschusses eingerechnet.

Tipp: Oftmals kann es sinnvoller sein, über das vorhandene Eigenkapital diese bestehenden Darlehen im Vorfeld abzulösen, um eine positive Kapitaldienstfähigkeit zu erhalten.

4. Wie wird Ihr Objekt bewertet?

Die Objektbewertung ist ebenso ein wichtiger Bestandteil in der Baufinanzierung. 
Je höher hier der Wert des Hauses in Relation zu Ihrem gewünschten Immobiliendarlehen ausfällt, umso besser ist der Zins.

Tipp: Achten Sie bei den Kaufpreisverhandlungen darauf, dass kein Inventar, wie zum Beispiel eine Küche, im Notarvertrag steht. Sie können zwar dadurch Grunderwerbssteuer sparen, doch auf der anderen Seite verliert dadurch Ihr Objekt an dem benötigten Wert. Die Folge ist wiederum ein unter Umständen schlechterer Zins über die gesamte Zinsbindungsdauer.

5. Welche Förderdarlehen können Sie erhalten?

Für Ihre Baufinanzierung stehen Ihnen verschieden Förderdarlehen zur Verfügung. 
Über die KFW als auch über die L-Bank kann man attraktive Darlehen und Zuschüsse abrufen.

Eine kurze Übersicht über die wichtigsten Programme:

KFW-Wohneigentumsprogramm
  • Bis 100.000 Euro
  • Tilgungsfrei 1 bis max. 3 Jahre
  • Gesamtdarlehenslaufzeit bis 25 Jahre
  • Zinsbindung bis 10 Jahre
Energieeffizient Bauen
  • Bis 120.000 Euro je Wohnung
  • Für alle, die ein neues KFW-Effizienzhaus oder eine entsprechende Eigentumswohnung bauen oder kaufen
  • Tilgungszuschuss bis zu 30.000 Euro
  • Begleitung durch Experten für Energieeffizienz. Kann mit bis 4.000 Euro extra gefördert werden.

Energieeffizient Sanieren
  • Bis 120.000 Euro für die Komplettsanierung zum KFW Effizienzhaus oder 50.000 Euro für Einzelmaßnahmen
  • Auch für den Kauf einer sanierten Immobilie
  • Zuschuss bis 48.000 Euro für die Komplettsanierung zum KFW-Effizienzhaus
L-Bank Darlehen: Wohnen mit Kind
  • Bis zu 100.000 Euro für Kauf oder Bau in Baden-Württemberg
  • Sie haben mindestens ein minderjähriges Kind
Z-15 Darlehen
  • ein sehr zinsgünstiges Darlehen für den Kauf, Bau oder Erweiterung in Baden-Württemberg
  • Sie haben mindestens 1 minderjähriges Kind oder erwarten in den nächsten 6 Monaten Ihr erstes Kind
  • Sie dürfen bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten und ein gewisser Eigenanteil muss eingebracht werden.

6. Welchen Unterschied gibt es zwischen Renovierung und Modernisierung?

Für die Bank ist es ein Unterschied, was Sie konkret vorhaben zu „renovieren“. Möchten Sie Ihre Wunschimmobilie durch Streichen als Schönheitsmaßnahme erneuern oder werden umfassende Modernisierungsmaßnahmen wie eine Badsanierung vorgenommen?

Hier werden zur Bewertung Ihres Objektes unterschiedliche Ansätze durchgeführt. Während Modernisierungsmaßnahmen bewertungserhöhend angesetzt werden, fallen die reinen Schönheitsreparaturen leider nicht darunter. Mit der Folge, dass unter Umständen die Zinskonditionen etwas schlechter ausfallen.

7. Was sind nicht bewertbare Anschaffungen?

Eine neue Küche ist für Immobilienerwerber immer sehr wichtig, Da sie zum sich Wohlfühlen und der Schönheit der Immobilie selbstverständlich beiträgt. Allerdings wird eine neue Küche nicht als werterhöhend angesehen, da Sie jederzeit die Küche wieder ausbauen könnten.

Tipp: Bei manchen Kombinationen in der Baufinanzierung können Engpässe durch die Hereinnahme einer Küche bei der Bewertung entstehen. Dies lässt sich durch andere Finanzierungsmöglichkeiten oft lösen.

8. Welche Laufzeiten können Sie wählen?

Die Zinsbindung kann auf verschieden lange Laufzeiten (bis zu 30 Jahre) vertraglich vereinbart werden. In dieser Zeit hält sich die Bank an die vereinbarte Kondition, obwohl am Kapitalmarkt höhere oder auch niedrigere Zinsen ausgewiesen sind.


Allerdings können Sie in der Regel Ihr Darlehen während dieser Laufzeit nicht vollständig zurückzahlen. Erst zum Zinsbindungsende hin ist eine komplette Rückzahlung möglich.
Während der Laufzeit gibt es Sondertilgungsmöglichkeiten. In der Regel sind 5% der ursprünglichen Darlehenssumme bereits in der Zinskondition eingerechnet. Eine höhere Sondertilgung über 10 % lässt sich auch vereinbaren – sie führt meistens jedoch zu einer höheren Zinskondition.

Wie nun soll die Laufzeit ausgestaltet werden?
Dies hängt davon ab, wie Ihre Ziele sind. Rechnen Sie mit einer hohen Auszahlung aus einer Versicherung? Dann könnte direkt auf diesen Termin hin die Zinsbindung vorgenommen werden.

Am wichtigsten ist, eine planbare Rate über die gesamte Laufzeit zu haben. Durch starke Zinsanstiege kann bei einer zu kurz gewählten Zinsbindung die Darlehensrate so stark ansteigen, dass nur ein Notverkauf der Immobilie Sie aus dieser Misere rettet. Das sollte verhindert werden.

Tipp: Aktuell haben Sie aufgrund des zinsgünstigen Umfeldes auch die Möglichkeit, sehr lange Zinsbindungen zu günstigen Konditionen zu wählen. Dies schafft für Sie eine planbare Grundlage bis zur vollständigen Rückzahlung. Darüber hinaus steht Ihnen bei langfristigen Verträgen ein Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren und 6 Monaten nach Vollauszahlung des Darlehens zu.

9. Welche Einkommens-nachweise benötigen Sie?

Je nach Einkommensart fallen die Anforderungen unterschiedlich aus.

Sind Sie Angestellter werden weniger Nachweise benötigt als bei selbstständigen Personen.

Zur Prüfung Ihres Kreditantrages, benötigt die Bank generell einen schriftlichen Nachweis Ihrer Einkünfte. Dies gilt auch bei Nebenjobs und Mieten. Bar erhaltene Zahlungen werden nicht als Einkommen gewertet. Oftmals scheitert eine Baufinanzierung, weil die Einkommen nicht in dem gewünschten Umfang nachgewiesen werden können.
Mindestens die letzten 3 Eingänge müssen beleghaft nachgewiesen werden.

Tipp: Wenn Sie eine Baufinanzierung planen und Sie bisher Zahlungen in bar erhalten, versuchen Sie dies rechtzeitig auf unbar umzustellen.

Bei Selbstständigen ist es empfehlenswert, die Steuererklärungen und Bescheide der letzten 3 Jahre vorzuhalten. Falls Sie zur Aufbereitung der Bilanzzahlen einen Steuerberater oder eine Steuerberaterin beauftragen, sprechen Sie ihn/sie frühzeitig auf Ihr Vorhaben an.

10. Wird Ihr Schufa-Eintrag bei der Baufinanzierung berücksichtigt?

Die Schufa ist eine Auskunftsdatenbank und steht für „Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung“. Unternehmen wie Banken und Telefongesellschaften melden an die Schufa Punkte wie Girokontoeröffnung, Kredite, Handyverträge, um damit auch anderen Unternehmen Hinweise von dem jeweiligen Kunden zu liefern. Insbesondere geht es um Ihre Kreditwürdigkeit. Sind von Ihnen in der Schufa negative Informationen vermerkt, wird dies negativ bei der Kreditvergabe gewertet.

Tipp: Prüfen Sie in regelmäßigen Abständen Ihre Schufa. Immer wieder kommt es vor, dass unrichtige Einträge ersichtlich sind. Denn erst nach Bereinigung der Schufa kann es mit dem Kreditantrag in der Regel weitergehen.

11. Welche Objektunterlagen müssen vorliegen?

Für die Bewertung des Objektes benötigt die Bank verschiedene Pläne. Vor allem sind die Grundrisse von jeder Etage als auch die Wohnflächenberechnung eine Mindestanforderung bei den Objektunterlagen.
Bei älteren Objekten sind Bauunterlagen manchmal verloren gegangen,

Tipp: Oftmals können Sie beim Baurechtsamt im Archiv die Baupläne anfordern

12. Welche Vorteile gibt es bei Zusatz-sicherheiten?

Jede Bank erstellt für ihre jeweilige Geschäftspolitik Kriterien, wie das Zusammenspiel zwischen Objektbewertung und Kapitaldienstfähigkeit aussehen soll.

Somit kommen auch unterschiedliche Zinskonditionen zustande. Gerade wenn Sie wenig Eigenkapital vorweisen können, werden die Zinskonditionen eher höher sein.
Befindet sich in Ihrem Eigentum oder in Ihrer Familie eine weitere lastenfreie Immobilie, können Sie überlegen, diese Immobilie als weitere Zusatzsicherheit einzubinden.

Dadurch steigern Sie die Werthaltigkeit der Immobilie. Mit dem Ergebnis, dass Sie wesentlich bessere Konditionen erhalten können als ohne diese Zusatzsicherheit.

Tipp: Prüfen Sie hier genau die Vor- als auch Nachteile. Gerade bei einem gewünschten Verkauf der Ersatzsicherheit kann es zu Schwierigkeiten führen. Die zu finanzierende Bank gibt eventuell die Zusatzsicherheit in diesem Augenblick noch nicht frei.

13. Wie werden Eigenleistungen in der Baufinanzierung behandelt?

Unter Eigenleistung versteht man auch die „Muskelhypothek“. Es sind sämtliche Arbeiten, welche Sie selber beim Bau oder bei der Renovierung verrichten. Diese Eigenleistung kann als Eigenkapitalersatz anerkannt werden.

Tipp: Prüfen Sie, welche Arbeiten Sie selbst erledigen können. In der Regel werden zwischen 20.000 und 30.000 Euro Eigenleistungen als Eigenkapitalersatz von den Banken anerkan

Sie möchten wissen, ob Sie sich Ihre Traumimmobilie leisten können? Und welche Toppkonditionen Sie erhalten können? Wir beraten und unterstützen Sie gerne dabei.

Über unser breit gefächertes Netzwerk mit über 400 Banken geben wir Ihnen einen Überblick am Baufinanzierungsmarkt. Gepaart mit Förderkrediten stellen wir Ihnen Ihr optimales Finanzierungskonzept mit Topkonditionen zusammen.

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