13 Tipps für eine gelungene Baufinanzierung

Tipps für die Baufinanzierung

Eine sorgfältig durchdachte Baufinanzierung ist der Schlüssel zu einem erfolgreichen Hausbau. Ob Sie nun Ihren Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen, die Eigentumswohnung renovieren oder auf Grundstückserwerb spekulieren – es lohnt sich, die komplexen Details der Finanzierung genauestens zu beachten. Mit dieser Anleitung helfen wir Ihnen dabei, alles über die Baufinanzierung zu wissen, was Sie wissen müssen!

1. Ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital möglich?

Eine Bank verleiht einen Baukredit gegen Hereinnahme von Sicherheiten. Je mehr Sicherheiten und eingebrachtes Eigenkapital vorhanden sind, umso günstiger wird Ihre Kreditkondition.

Was zählt zum Eigenkapital:

Bankguthaben
Bausparguthaben
Aktien
RKW einer Versicherung
weitere Immobilie

Grundsätzlich sollte Eigenkapital vorhanden sein, um zumindest daraus die Kaufnebenkosten zu begleichen. In gewissen Situationen lassen sich auch Baufinanzierungen gestalten, bei denen kein weiteres Vermögen vorhanden ist. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist aufgrund der gestiegenen Zinsen und der daraus gestiegenen Rate deutlich schwieriger geworden.  Mit der Folge, dass für einige Kunden die Finanzierung nicht mehr darstellbar ist

Tipp: Fangen Sie heute schon mit Sparen an!
Je mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen, umso besser werden die Bedinungen.
Legen Sie so viel auf die Seite, als müssten Sie heute schon mit Ihrer Kaltmiete und Sparrate zusammen die berechnete Baufinanzierungsrate zahlen.

Testen Sie sich in Ihrem Alltag, ob Sie mit der hohen Belastung klar kommen.

Nicht nur, dass die Konditionen dadurch günstiger werden, sondern  auch die Rückführungsdauer kann entscheidend verkürzt werden. Das Wichtigste ist jedoch, dass die Finanzierung dadurch überhaupt nur möglich gemacht werden kann.

2. Was versteht die Bank unter Kapitaldienstfähigkeit?

Vereinfacht ausgedrückt:

Können Sie sich überhaupt eine Immobilienfinanzierung leisten?
Oder sind Sie nach dem erfolgten Kauf Ihrer Traumimmobilie nicht mehr in der Lage, Ihren Lebensunterhalt zu bestreiten?

Generell achtet die Bank auf einen ausreichenden Liquiditäts-Überschuss.

Durch die in 2022 gestiegenen Energiepreise und der hohen Inflation, haben die Banken ihre Haushaltspauschalen erhöht. Das wiederum bedeutet, dass Sie für ein Haushaltsüberschuss insgesamt viel mehr verdienen müssen.

Wie bei einer Firma werden Ihre sämtlichen Einnahmen und Ausgaben aufgelistet.

Unter Einnahmen zählt Ihr Einkommen wie Gehalt, Nebenjobs mit Verdienstabrechnung, Kindergeld und Mieteinnahmen. 

Sozialleistungen wie Arbeitslosengeld oder Sozialhilfen werden allerdings nicht gewertet.

Bei den Ausgaben werden sämtliche wiederkehrende Ausgaben wie Miete, Kredite, Hausnebenkosten oder Versicherungsbeiträge aufaddiert. Die neue Kreditrate mit neuen Hausnebenkosten wird berücksichtigt. 
Selbstverständlich wird Ihre bisherige Miete bei Wegfall nicht mehr betrachtet.


Zusätzlich gibt es noch die variablen Ausgaben, welche mit einer Lebenshaltungspauschale abgegolten wird.
Die Bank prüft sehr genau, ob die Kapitaldienstfähigkeit gegeben ist. Darunter fallen auch Kriterien, ob Sie einer befristeten oder unbefristeten Beschäftigung nachgehen und ob Sie sich in der Probezeit befinden.

Tipp: Bitten Sie um eine Bestätigung Ihres Arbeitgebers, dass Sie auch nach der befristeten Zeit weiter beschäftigt bleiben können. Dies gilt auch, wenn Sie sich in Elternzeit befinden. Lassen Sie sich von Ihrem Arbeitgeber bescheinigen, dass Sie nach der Elternzeit wieder weiter arbeiten dürfen.

3. Erhalten Sie eine Baufinanzierung mit bestehenden Ratenkrediten?

Immer wieder kommt es vor, dass Kunden   Anschaffungsdarlehen oder Autodarlehen zurückzahlen müssen und jetzt zusätzlich gerne eine Immobilie erwerben möchten. Wie bereits in Punkt 2 erwähnt, werden sämtliche Kreditausgaben bei der Berechnung des Haushaltsüberschusses eingerechnet.

Tipp: Oftmals kann es sinnvoller sein, über das vorhandene Eigenkapital diese bestehenden Darlehen im Vorfeld abzulösen, um eine positive Kapitaldienstfähigkeit zu erhalten.

4. Wie wird Ihr Objekt bewertet?

Die Objektbewertung ist ein gewichtiger Bestandteil in der Baufinanzierung. 
Je höher der Wert des Hauses in Relation zu Ihrem gewünschten Immobiliendarlehen ausfällt, umso besser ist wird Ihr Zinssatz.

Tipp: Achten Sie bei den Kaufpreisverhandlungen darauf, dass kein Inventar, wie zum Beispiel eine Küche, im Notarvertrag steht. Sie sparen zwar dadurch Grunderwerbssteuer, doch auf der anderen Seite verliert Ihr Objekt an Wert. Die Folge ist wiederum ein unter Umständen schlechterer Zins über die gesamte Zinsbindungsdauer.

5. Welche Förderdarlehen erhalten Sie?

Für Ihre Baufinanzierung stehen Ihnen verschieden Förderdarlehen zur Verfügung. 
Über die KFW als auch über die L-Bank sind attraktive Darlehen und Zuschüsse abrufbar.

Eine kurze Übersicht über die wichtigsten Programme:

KFW-Wohneigentumsprogramm
  • Bis 100.000 Euro
  • Tilgungsfrei 1 bis max. 3 Jahre
  • Gesamtdarlehenslaufzeit bis 25 Jahre
  • Zinsbindung bis 10 Jahre
 
Die KFW hat ihre Bedingungen ein weiteres Mal ab Ende Juli 2022 für die Förderungen drastisch reduziert. Wie genau diese jetzt aussehen, lesen Sie hier.

6. Was ist der Unterschied zwischen Renovierung und Modernisierung?

Für die Bank ist es ein großer Unterschied, was Sie konkret vorhaben zu „renovieren“. Möchten Sie Ihre Wunschimmobilie durch Streichen als Schönheitsmaßnahme erneuern oder werden umfassende Modernisierungsmaßnahmen wie eine Badsanierung vorgenommen?

Zur Bewertung Ihres Objektes werden unterschiedliche Ansätze durchgeführt. Während Modernisierungsmaßnahmen bewertungserhöhend angesetzt werden, fallen die reinen Schönheitsreparaturen leider nicht darunter. Mit der Folge, dass unter Umständen die Zinskonditionen etwas schlechter ausfallen.

7. Was sind nicht bewertbare Anschaffungen?

Eine neue Küche ist für Immobilienerwerber immer sehr wichtig. Trägt sie doch zum sich Wohlfühlen und der Schönheit der Immobilie selbstverständlich beiträgt. Allerdings wird eine neue Küche nicht werterhöhend angesehen, da Sie jederzeit die Küche wieder ausbauen könnten.

Tipp: Bei manchen Kombinationen in der Baufinanzierung können Engpässe durch die Hereinnahme einer Küche bei der Bewertung entstehen. Dies lässt sich durch andere Finanzierungsmöglichkeiten oft lösen.

8. Welche Laufzeiten können Sie wählen?

Die Zinsbindung kann auf verschieden lange Laufzeiten (bis zu 30 Jahre) vertraglich vereinbart werden. In dieser Zeit hält sich die Bank an die vereinbarte Kondition, obwohl am Kapitalmarkt höhere oder auch niedrigere Zinsen vorherrschen.


Allerdings können Sie in der Regel Ihr Darlehen während dieser Laufzeit nicht vollständig zurückzahlen. Erst zum Zinsbindungsende hin ist eine komplette Rückzahlung möglich.
Während der Laufzeit gibt es Sondertilgungsmöglichkeiten. In der Regel sind 5% der ursprünglichen Darlehenssumme bereits in der Zinskondition eingerechnet. Eine höhere Sondertilgung über 10 % lässt sich auch vereinbaren – sie führt meistens jedoch zu einer höheren Zinskondition.

Wie nun soll die Laufzeit ausgestaltet werden?
Dies hängt davon ab, wie Ihre Ziele sind. Rechnen Sie mit einer hohen Auszahlung aus einer Versicherung? Dann könnte direkt auf diesen Termin hin die Zinsbindung vereinbart werden.

Am wichtigsten ist, eine planbare Rate über die gesamte Laufzeit zu haben. Durch starke Zinsanstiege kann bei einer zu kurz gewählten Zinsbindung die Darlehensrate so stark ansteigen, dass nur ein Notverkauf der Immobilie Sie aus dieser Misere rettet. Das sollte verhindert werden.

Tipp: Sichern Sie sich mit langfristigen Konditionen ab. Gerade jetzt in einem veränderten Zinsumfeld, bei dem nicht absehbar ist, wie weit die Zinsen noch steigen werden.
Dies schafft für Sie eine planbare Grundlage bis zur vollständigen Rückzahlung. Darüber hinaus steht Ihnen bei langfristigen Verträgen ein Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren und 6 Monaten nach Vollauszahlung des Darlehens zu.

9. Welche Einkommensnachweise benötigen Sie?

Je nach Einkommensart fallen die Anforderungen unterschiedlich aus.

Sind Sie Angestellter werden weniger Nachweise benötigt als bei selbstständigen Personen.

Zur Prüfung Ihres Kreditantrages, benötigt die Bank generell einen schriftlichen Nachweis Ihrer Einkünfte. Dies gilt auch bei Nebenjobs und Mieten. Bar erhaltene Zahlungen werden nicht als Einnahmen gewertet. Oftmals scheitert eine Baufinanzierung, weil das Einkommen nicht in dem gewünschten Umfang nachgewiesen werden kann.
Mindestens die letzten 3 Eingänge müssen beleghaft nachgewiesen werden.

Tipp: Wenn Sie eine Baufinanzierung planen und Sie bisher Zahlungen in bar erhalten, versuchen Sie dies rechtzeitig auf unbar umzustellen.

Bei Selbstständigen ist es empfehlenswert, die Steuererklärungen und Bescheide der letzten 3 Jahre vorzuhalten. Falls Sie zur Aufbereitung der Bilanzzahlen einen Steuerberater oder eine Steuerberaterin beauftragen, sprechen Sie ihn/sie frühzeitig auf Ihr Vorhaben an.

10. Wird Ihr Schufa-Eintrag bei der Baufinanzierung berücksichtigt?

Die Schufa ist eine Auskunftsdatenbank und steht für „Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung“. Unternehmen wie Banken und Telefongesellschaften melden an die Schufa Punkte wie Girokontoeröffnung, Kredite, Handyverträge, um damit auch anderen Unternehmen Hinweise von dem jeweiligen Kunden zu liefern. Insbesondere geht es um Ihre Kreditwürdigkeit. Sind von Ihnen in der Schufa negative Informationen vermerkt, wird dies negativ bei der Kreditvergabe gewertet.

Tipp: Prüfen Sie in regelmäßigen Abständen Ihre Schufa. Immer wieder kommt es vor, dass unrichtige Einträge ersichtlich sind. Denn erst nach Bereinigung der Schufa ist eine Kreditantragstellung möglich.

11. Welche Objektunterlagen müssen vorliegen?

Für die Bewertung des Objektes benötigt die Bank verschiedene Pläne. Vor allem sind die Grundrisse von jeder Etage als auch die Wohnflächenberechnung eine Mindestanforderung bei den Objektunterlagen.
 Bei älteren Objekten sind Bauunterlagen manchmal verloren gegangen.

Tipp: Oftmals können Sie beim Baurechtsamt im Archiv die Baupläne anfordern.

12. Welche Vorteile gibt es bei Zusatzsicherheiten?

Jede Bank erstellt ihre eigenen Kriterien, wie das Zusammenspiel zwischen Objektbewertung und Kapitaldienstfähigkeit aussehen soll.

Somit kommen unterschiedliche Zinskonditionen zustande. Gerade wenn Sie wenig Eigenkapital vorweisen können, werden die Zinskonditionen eher höher sein.
Befindet sich in Ihrem Eigentum oder in Ihrer Familie eine weitere lastenfreie Immobilie, ist es überlegenswert, diese Immobilie als weitere Zusatzsicherheit einzubinden.

Dadurch steigern Sie die Werthaltigkeit der Immobilie. Mit dem Ergebnis, dass Sie wesentlich bessere Konditionen erhalten wie ohne Zusatzsicherheit.

Tipp: Prüfen Sie genau die Vor- als auch die Nachteile. Gerade bei einem gewünschten Verkauf der Ersatzsicherheit führt es zu Schwierigkeiten. weil die zu finanzierende Bank die Zusatzsicherheit in diesem Augenblick noch nicht freigeben möchte.

13. Wie werden Eigenleistungen in der Baufinanzierung behandelt?

Unter Eigenleistung versteht man auch die „Muskelhypothek“. Es sind sämtliche Arbeiten, welche Sie selber beim Bau oder bei der Renovierung verrichten. Diese Eigenleistung wird als Eigenkapitalersatz anerkannt.

Tipp: Prüfen Sie, welche Arbeiten Sie selbst erledigen können. In der Regel werden zwischen 20.000 und 30.000 Euro Eigenleistungen als Eigenkapitalersatz von den Banken anerkannt.

Sie möchten wissen, ob Sie sich Ihre Traumimmobilie leisten können? Und welche Bestkonditionen Sie erhalten können? Wir beraten und unterstützen Sie gerne dabei.


Über unser breit gefächertes Netzwerk mit über 520 Banken geben wir Ihnen einen Überblick am Baufinanzierungsmarkt. Gepaart mit Förderkrediten stellen wir Ihr optimales Finanzierungskonzept zusammen.

Autor des Blogartikels

Claudia Franz

Claudia Franz

Geschäftsführende Gesellschafterin der F+S Beratung GmbH & Co. KG
Bankkauffrau, Betriebswirtin (VWA)
30-jährige Erfahrung in der Finanzbranche
Expertin für Baufinanzierungen

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