Wieviel Haus kann ich mir leisten?

Trotz gestiegener Bauzinsen ist der Wunsch nach einer eigenen Immobilie laut einer Studie von web.de ungebrochen hoch.
65 % der befragten Menschen gaben an, dass ihnen Eigentum wichtig oder sehr wichtig sei. Doch ist dieser Wunsch in der aktuellen Zeit mit gestiegenen Zinsen und hohen Baukosten noch realisierbar?
Wieviel Haus können Sie sich überhaupt leisten? 
 
In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen auf, wie Sie selbst den Kaufpreis Ihres Hauses berechnen können. Und wieviel Geld Sie monatlich für einen Kredit zur Verfügung haben sollten. – Ohne auf Urlaub verzichten zu müssen.

1.Wie hoch ist die maximale Darlehenshöhe?

Als maximale Darlehensrate veranschlagen Sie 35 % bis 40 % Ihres monatlichen Nettoeinkommens.
 
Ein Beispiel:
Das monatliche Einkommen beträgt 3.500 Euro netto.
40% aus 3.500 Euro sind 1.400 Euro.
 
Fazit: die maximale Baufinanzierungsrate darf nicht höher als  1.400 € sein.
 
Doch wie rechnen Sie jetzt aus, bis zu welchem Kaufpreis Sie bei Ihrer Traumimmobilie mitbieten können?

 

Zum besseren Verständnis zeigen wir Ihnen eine reguläre Kostenaufstellung einer Baufinanzierung auf, als wenn Sie bereits Ihr Traumobjekt gefunden hätten.
Gehen wir davon aus, dass Ihr Traumhaus 400.000 Euro kostet. Zu diesem Kaufpreis werden die eventuellen Modernisierungsaufwendungen und die Kaufnebenkosten hinzuaddiert. Zur Vereinfachung sind keine Modernisierungskosten eingeplant.
 
Führen wir unser Beispiel fort:
 
Von diesen Gesamtkosten ziehen Sie Ihr vorhandenes Eigenkapital ab.  In diesem Beispiel bringen Sie 142.280 Euro Eigenkapital ein.
Somit beläuft sich Ihr Finanzierungsbedarf auf 300.000 Euro.
 
Der angenommene Zins beträgt 3,59%. Die Tilgung liegt bei 2%

Formel zur Berechnung des Darlehensbetrages

Die Formel zur Berechnung der Kreditrate lautet:
Darlehensbetrag x (Zins + Tilgung) / 100 /12 Monate.

Setzen wir die Zahlen ein:
300.000 x (3,59% + 2 % ) = 16.770 € Rate pro Jahr 16.770 / 12 = 1.397,50 Euro monatlich

Welch Überraschung – die Rate sind ca. 40% Ihres Einkommens.
Somit können Sie maximal 400.000 € für Ihre Wunschimmobilie bieten.
 
Wie rechnen Sie jetzt weiter, wenn Sie selbst ausrechnen möchten, bis zu welcher Kaufpreissumme Sie bieten wollen?
 

Formel zur Berechnung des Kreditbetrages

Stellen Sie die Formel etwas um:
 
Die Darlehensrate setzt sich aus 2 Parameter zusammen. Dem Soll-Zinssatz und der Tilgung. Die Summe aus (Zinssatz und Tilgung) wird als Annuität bezeichnet.
 
Beide Größen müssen Ihnen bekannt sein.
 
Nehmen wir die Zahlen aus dem obigen Beispiel:
Sollzins = 3,59%
Tilgungssatz = 2%
 
Wenn Ihre maximale Rate 1.400 € betragen darf, rechnen Sie mit folgenden Schritten weiter:
 
A. Die monatliche Rate rechnen Sie auf das gesamte Jahr hoch, um die Jahresrate zu erhalten:
1.400 € x 12 = 16.800 €
 
B: Die Jahresrate setzen Sie in die bisherige Formel ein:
 
Darlehensbetrag x ( Zins + Tilgung) / 100 = Darlehensrate pro Jahr
vorher:
Darlehensbetrag x ( Zins + Tilgung) / 100 = Darlehensrate pro Jahr
Darlehensbetrag x (3,59 + 2) /100 = 16.800 €
 
C: Nun stellen Sie die Formel um:
 
Darlehensbetrag = 16.800 x 100 / (3,59 + 2) = 300.536,67 €
 
 
Zu diesem Betrag rechnen Sie Ihr vorhandenes Eigenkapital dazu
 
Darlehensbetrag 300.536,67 Euro Eigenkapital 142.280 €
 
Gesamtkosten = 442.816,67 €
In der obigen Ursprungsrechnung sehen Sie die aufgelisteten Nebenkosten (10,57%)
 
Die Gesamtkosten sind somit Kaufpreis 100 % + Nebenkosten 10,57% = 110,57%
 
Rechnen Sie im Dreisatz aus:
 
110,57%  =  Gesamtkosten
100 %      =  Kaufpreis?
 
Formel:

Kaufpreis = Zwischensumme x 100 / Gesamtkosten in %

Kaufpreis = 442.816,67 *100 / 110,57

 
Ergebnis : 400.485,37 €
 
Sie können bis maximal 400.485,37 Euro auf den Kaufpreis bieten. Dadurch erhalten Sie Ihre gewünschte Darlehensrate über 1.400 Euro

Zusammenfassung

Ohne Zwischenschritte können Sie sofort diese Formeln verwenden:
 
Berechnung Darlehenshöhe:
 
Jährliche Rate x100 / (Zins + Tilgung) = Darlehensbetrag
 

Kaufpreis, wenn Nebenkosten und Eigenkapital anfallen:

(Darlehensbetrag + Eigenkapital) * 100 / 110,57 = Kaufpreis
 
Doch müssen Sie sich wirklich jedes Mal die Mühe machen? Lassen Sie sich die Schritte automatisch mit unserem Budgetrechner berechnen.

2. Verwenden die Banken exakt die gleichen Ausgabenpositionen wie in Ihrer Budgetplanung?

Die Banken rechnen teilweise mit sehr hohen (Lebenshaltungs-)pauschalen, welche für die Kapitaldienstfähigkeit herangezogen werden.
 
Diese Pauschalen variieren zwischen den einzelnen Banken, so dass unter Umständen nicht alle Banken Ihnen ein Angebot abgeben werden.
 
Durch die gestiegenen Energiekosten und allgemein gestiegenen Preise erhöhten zudem  alle Banken ihre Pauschalen.
Die Kapitaldienstfähigkeit ist aus Sicht der Banken dann gegeben, wenn nach Abzug aller Ausgaben (fixe Ausgaben plus Pauschalen) ein Überschuss verbleibt.
 
Welche Arten gibt es?
Lebenshaltungskosten
Bewirtschaftungskosten
Berechnung mit einer fiktiv höheren Rate.
 

Weshalb rechnen die Banken mit einer höheren Ratenbelastung als mit der tatsächlichen Ratenbelastung?

Alle Eventualitäten, wie die aktuell steigenden Zinsen, sollen zu einem positiven Vorhaben führen.

 

2. Tipps

A:
Listen Sie Ihre sämtlichen Einnahmen und Ausgaben auf, um ein Gefühl zu erhalten, ob Sie überhaupt in der Lage sind, die mögliche Darlehensrate zu tragen.
 
Denn die Rate schultern Sie nicht nur auf die nächsten 2 Jahre sondern in der Regel begleitet Sie die Rate meistens für mindestens 25 bis 30 Jahre.
 
B:
Das Ziel eines jeden Hauseigentümers muss sein, nur soviel Kredit aufzunehmen, dass immer noch genügend Puffer für entscheidende finanzielle Veränderungen vorhanden ist.
 
C:
Sehr bedauerlich wäre, wenn Sie mit Ihrer Familie kein Urlaub mehr vornehmen könnten. Genauso sollte geprüft werden, wie Sie mit dem Geld klar kommen, wenn unter Umständen Sie Familiennachwuchs planen. Ist die Rate mit nur einem Gehalt weiterhin bezahlbar?
 
D:
Die monatliche Kreditrate sollte nachhaltig kleiner sein als die finanzielle Belastbarkeit, damit eine Baufinanzierung solide ist.
 
 

3. Häufige Fragen

Als Hausbesitzer sparen Sie die Miete ein. Jedoch tragen Sie zusätzlich die Heiz-, Strom-, Wasser-, Abwasser- und Müllkosten. Diese Kosten nennt man Betriebskosten. Der Richtwert für die Betriebskosten liegt 1,50 bis 2 Euro pro m² Wohnfläche für Eigenheime bzw. Eigentumswohnungen. Durch die explosionshaft gestiegenen Energiepreise setzen teilweise die Banken bis zu 5 Euro je qm Wohnfläche an. Möchten Sie hier auf der sicheren Seite sein, kalkulieren Sie bitte je nach Bedarf mit höheren Betriebskosten statt 2 Euro pro qm Wohnfläche.

Für Instandhaltungen, Reparaturen oder Sanierungen am Haus ist es empfehlenswert, Rücklagen zu bilden. Wird die eingeplante finanzielle Reserve nicht jeden Monat verbraucht, kann dieser Betrag als Rücklage für zukünftige Ausgaben dienen.
 
Eine Hausfinanzierung stellt Sie vor große finanzielle Herausforderungen. Planen Sie vor dem Hauskauf nicht Ihre Haushaltsrechnung, führt dies unter Umständen zu Ihrem finanziellen Ruin. Es fehlt schlicht und ergreifend die Übersicht Ihrer Liquidität. Sie müssen insbesondere wissen, welche Ausgaben auf Sie zukommen. Mit einer Haushaltsrechnung allein ist es jedoch nicht getan.
 

Damit ungeplante Kosten nicht zu künftigen Problemen bei der Kreditrückzahlung führen, planen Sie unbedingt auch Reservebeiträge mit ein.

Claudia Franz1

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Autor: Claudia Franz

Autor: Claudia Franz

Hallo, ich bin Claudia Franz, langjährige Expertin für Baufinanzierungen, Absicherungskonzepte und Vermögensaufbau.
Sie stehen kurz vor den wichtigsten Meilensteinen Ihres Lebens:
Dem Erwerb Ihrer Traumimmobilie - der bevorstehenden Ankunft Ihres Kindes - und dem Start Ihrer Karriere. In diesen bedeutenden Momenten wünschen Sie sich die bestmöglichen finanziellen Strategien. 

In unserem Blog finden Sie Tipps und Informationen, um für Sie und Ihre Liebsten die optimale Entscheidung für Ihr Vorhaben treffen zu können. Schön, dass Sie hier sind.

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